🐾 Plus-value immobilière : les secrets expliqués par Sinbad

Vous vendez un bien immobilier à Antibes, à Juan-les-Pins ou ailleurs ? Selon votre situation, la vente peut générer une plus-value immobilière, c’est-à-dire un gain qui peut être soumis à l’impôt : jusqu’à 36,2 %, avant une éventuelle surtaxe.

Pas de panique ! Je suis Sinbad, et je vous emmène renifler les principales règles pour mieux comprendre ce qui vous attend… et ce qui peut alléger la note.

🦴 Qu’appelle-t-on une plus-value immobilière ?

La plus-value correspond, en principe, à la différence entre le prix auquel vous vendez votre bien et le prix auquel vous l’avez acquis. Mais en réalité, le calcul est un peu plus subtil : chacun de ces deux prix peut être corrigé.

Le prix de vente

On part du prix indiqué dans l’acte de vente. Ce montant peut ensuite être ajusté :

• certaines sommes versées par l’acquéreur au bénéfice du vendeur peuvent être ajoutées ;
• à l’inverse, certains frais supportés par le vendeur peuvent être déduits, à condition d’être justifiés : commission d’agence immobilière, frais de diagnostics obligatoires ou encore frais de mainlevée d’une hypothèque.

Le prix d’acquisition

Le prix d’acquisition correspond :

• au prix payé lors de l’achat du bien ;
• ou, si le bien a été reçu par donation ou succession, à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation.

Là aussi, certaines dépenses viennent augmenter ce prix, ce qui réduit d’autant la plus-value imposable :

• les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement…), retenus pour leur montant réel ou, en cas d’achat, remplacés par une majoration forfaitaire de 7,5 % du prix ;
• les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisés par une entreprise, lorsqu’ils sont justifiés par des factures.

Et si vous détenez votre bien depuis plus de cinq ans sans avoir conservé toutes les factures de travaux ? La loi prévoit, sous certaines conditions, une majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition. Attention toutefois : elle n’est pas automatique, et l’administration fiscale peut la refuser si elle démontre qu’aucun travail n’a été réalisé.

💶 Comment la plus-value immobilière est-elle imposée ?

Lorsqu’elle est taxable, la plus-value est soumise :

• à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
• aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Soit une imposition totale de 36,2 %. Bonne nouvelle : la hausse de la CSG sur les revenus du capital votée pour 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières, qui restent taxées à 17,2 % de prélèvements sociaux.

Et ce n’est pas tout ! Lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € (hors terrains à bâtir notamment), une surtaxe peut s’ajouter. Son taux est progressif, de 2 % à 6 %.

Autre point important : contrairement à d’autres revenus, une moins-value réalisée sur la vente d’un autre bien immobilier ne permet généralement pas de réduire cette imposition.

C’est votre notaire qui s’occupe des formalités

En pratique, une bonne nouvelle : c’est votre notaire qui effectue les formalités fiscales. Il établit la déclaration de plus-value, règle l’impôt lors de la vente en le prélevant sur le prix de cession, puis vous remet les informations nécessaires pour compléter votre déclaration annuelle de revenus.

🏠 Peut-on être exonéré de plus-value immobilière ?

Heureusement, oui ! Plusieurs situations permettent de ne pas payer d’impôt sur la plus-value.

La vente de la résidence principale

C’est le cas le plus connu : la vente de votre résidence principale est, en principe, totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention.

Pour cela, le logement doit constituer votre résidence principale au moment de la vente. L’administration fiscale admet toutefois qu’un logement récemment quitté bénéficie de l’exonération s’il a été mis en vente rapidement (généralement dans un délai d’un an, selon les circonstances) et qu’il n’a été ni loué ni occupé gratuitement entre-temps.

Cette exonération fait aujourd’hui l’objet de contrôles particulièrement attentifs de l’administration fiscale : mieux vaut pouvoir justifier de votre occupation réelle du logement.

La durée de détention

Le temps joue également en votre faveur. À partir de la 6^e année de détention, vous bénéficiez d’un abattement progressif, plus rapide pour l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux :

Autrement dit, l’exonération devient totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

D’autres situations d’exonération

La loi prévoit également plusieurs cas particuliers, notamment :

• les ventes dont le prix n’excède pas 15 000 € ;
• certaines ventes au profit d’organismes de logement social ;
• la première vente d’un logement autre que la résidence principale, lorsque le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et réinvestit le prix dans l’achat de sa résidence principale dans les 24 mois ;
• les ventes réalisées par certains retraités ou personnes invalides disposant de revenus modestes.

Vendeur non-résident : un régime particulier

Antibes et la Côte d’Azur comptent de nombreux propriétaires domiciliés à l’étranger. Pour eux, le régime des plus-values se caractérise principalement par les points suivants :

• Imposition limitée : seuls certains gains de source française (notamment sur des immeubles situés en France ou des participations substantielles dans certaines sociétés) sont imposables en France.
• Représentant fiscal : dans certains cas, la désignation d’un représentant fiscal en France est requise, avec des exceptions selon le pays de résidence et le montant de la cession.
• Taux et exonérations : les règles de calcul, les taux d’imposition et les exonérations peuvent différer de ceux applicables aux résidents.
• Prélèvements sociaux : leur application dépend du statut du vendeur et de son affiliation à un régime de sécurité sociale, notamment au regard du droit de l’Union européenne.

En synthèse, la particularité essentielle de ce régime tient à son caractère international : l’imposition dépend à la fois de la nature du bien vendu, de la résidence fiscale du vendeur et des conventions fiscales applicables. Notre pôle international accompagne régulièrement ces dossiers.

Questions fréquentes sur la plus-value immobilière

Qui calcule et paie l’impôt sur la plus-value ?

Le notaire chargé de la vente. Il calcule la plus-value, dépose la déclaration et verse l’impôt à l’administration lors de la signature, en le prélevant sur le prix de vente. Vous recevez le solde.

Je vends ma résidence secondaire après 25 ans de détention : vais-je payer un impôt ?

Vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu (au-delà de 22 ans), mais pas encore totalement des prélèvements sociaux, qui ne disparaissent qu’après 30 ans. Après 25 ans, l’abattement sur les prélèvements sociaux atteint 55 % : seule une partie de la plus-value reste taxée à 17,2 %.

Puis-je déduire des travaux faits moi-même ?

Non. Seuls les travaux réalisés par une entreprise et justifiés par des factures peuvent s’ajouter au prix d’acquisition. À défaut de factures, le forfait de 15 % peut s’appliquer après cinq ans de détention, sous conditions.

Un bien reçu en héritage est-il concerné ?

Oui. La plus-value se calcule alors à partir de la valeur retenue dans la déclaration de succession ou l’acte de donation, et la durée de détention court à compter du décès ou de la donation. Une valeur sous-estimée à l’époque augmente donc mécaniquement la plus-value au moment de la vente.

🐾 Le mot de Sinbad

Notre étude, installée 5 avenue Gambetta à Antibes, accompagne les vendeurs à Antibes, Juan-les-Pins, Vallauris et Biot. Pour faire estimer votre plus-value avant de signer, contactez-nous. Et pour tout savoir sur le déroulement d’une vente, lisez aussi notre article Acheter ou vendre à Antibes : le rôle du notaire, étape par étape.